Ειδικός Φόρος επί Ακινήτων (ΕΦΑ) και επικαρπία σε ΙΚΕ
Πόσο αναλυτικά το θέλετε;
Συμπέρασμα: η εκχώρηση επικαρπίας σε ΙΚΕ απαιτεί εξειδικευμένο φορολογικό έλεγχο πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, ώστε να διαπιστωθεί εάν υπάρχει νόμιμη απαλλαγή και να αποφευχθούν υπέρογκες ετήσιες επιβαρύνσεις.
Ο Ειδικός Φόρος επί των Ακινήτων (ΕΦΑ) είναι ένας ετήσιος φόρος που επιβαρύνει εταιρείες με εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητα στην Ελλάδα. Διέπεται από τον Ν. 5219/2025 (Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, άρθρα 18 έως 21) και είναι εντελώς ανεξάρτητος από τον ΕΝΦΙΑ.
Επικαρπία σε ΙΚΕ και φορολογικοί κίνδυνοι
Όταν μια ΙΚΕ αποκτά το δικαίωμα της επικαρπίας σε ένα ακίνητο, δεν απαλλάσσεται αυτόματα από τον ΕΦΑ.
Ο βασικός συντελεστής του ΕΦΑ ανέρχεται σε 15% επί της φορολογητέας αξίας του δικαιώματος.
Η διάρκεια της επικαρπίας (π.χ. 5, 10 ή 15 έτη) επηρεάζει την αξία της για τη φορολογία μεταβίβασης, αλλά δεν αποτελεί από μόνη της λόγο απαλλαγής από τον ΕΦΑ.
Προϋποθέσεις απαλλαγής βάσει του Ν. 5219/2025
Για να μην επιβαρυνθεί η ΙΚΕ με τον φόρο του 15%, πρέπει να εξεταστεί εάν πληροί τις αυστηρές προϋποθέσεις απαλλαγής που ορίζει ο Ν. 5219/2025. Κρίσιμοι παράγοντες για τον έλεγχο αυτό είναι:
Η δραστηριότητα και η πραγματική επιχειρηματική υπόσταση της ΙΚΕ.
Η χρήση του ακινήτου.
Η διάρκεια της επικαρπίας και η αξία του δικαιώματος.
Προσοχή: διαφορετικός ο ΕΦΑ από τον ΦΜΑ. Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) αφορά αποκλειστικά το κόστος της αρχικής μεταβίβασης. Το γεγονός ότι μια επικαρπία υπολογίζεται με συγκεκριμένο τρόπο για τον ΦΜΑ, δεν σημαίνει ότι διασφαλίζει απαλλαγή από τον ετήσιο ΕΦΑ. Τι ισχύει για τον ΦΜΑ →
Νομική βάση
- Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας – Ν. 5219/2025, άρθρα 18–21
Οι διατάξεις αναφέρονται όπως ισχύουν κατά την ημερομηνία ενημέρωσης του άρθρου.
Γενική ενημέρωση, όχι εξατομικευμένη φορολογική ή νομική συμβουλή. Οι πληροφορίες ισχύουν κατά την ημερομηνία ενημέρωσης. Για τη δική σας περίπτωση, ρωτήστε μας.
