Αγοραπωλησίες ακινήτων από ιδιώτη: πότε γίνονται επιχειρηματική δραστηριότητα

Αν ένας ιδιώτης αγοράζει και πουλάει ακίνητα χωρίς να έχει συστήσει εταιρεία, η φορολογική αντιμετώπιση εξαρτάται αποκλειστικά από τον αριθμό των συναλλαγών και τον σκοπό επίτευξης κέρδους. Η νομοθεσία διαχωρίζει την απλή διαχείριση της προσωπικής περιουσίας από την άσκηση κρυφής εμπορικής και επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Η Απλή Μεταβίβαση ως Ιδιώτης (Αναστολή Φόρου έως 31/12/2027)

Αν πραγματοποιηθεί πώληση ενός ή δύο ακινήτων που βρίσκονταν στην κατοχή του ιδιώτη, η πράξη θεωρείται απλή διαχείριση περιουσίας. Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 4172/2013, Άρθρο 41), ο Φόρος Υπεραξίας 15% επί του κέρδους της πώλησης βρίσκεται σε πλήρη αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027. Αυτό σημαίνει ότι το κέρδος από τη διαφορά τιμής αγοράς και πώλησης παραμένει προσωρινά αφορολόγητο για τον ιδιώτη. Ο Φόρος Μεταβίβασης 3% επιβαρύνει αποκλειστικά τον αγοραστή.

Πότε η Δραστηριότητα Θεωρείται Επιχειρηματική (Εγκύκλιος Ε.2031/2023)

Η ΑΑΔΕ μπορεί να χαρακτηρίσει τις αγοραπωλησίες ως κρυφή επιχειρηματική δραστηριότητα (εμπορία ακινήτων), ακόμη και χωρίς έναρξη ατομικής επιχείρησης ή εταιρείας. Βάσει του Άρθρου 21 του Ν. 4172/2013 και της διευκρινιστικής Εγκυκλίου Ε.2031/2023, λαμβάνονται υπόψη τα εξής κριτήρια:

• Το Κριτήριο των 3 Πράξεων: Αν πραγματοποιηθούν 3 ομοειδείς πωλήσεις ακινήτων εντός 2 ετών (με αφετηρία το πρώτο οριστικό συμβόλαιο), η δραστηριότητα θεωρείται αυτόματα συστηματική και επιχειρηματική.
• Σκοπός Κέρδους & Πρόθεση Εμπορίας: Αν αγοράζονται ακίνητα, ανακαινίζονται αμέσως και μεταπουλιούνται σε σύντομο χρονικό διάστημα με σκοπό το κέρδος. Σημειώνεται ότι βάσει της πρόσφατης νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 1840/2024), μια πράξη μπορεί να κριθεί ως επιχειρηματική ακόμη και αν αφορά μία μόνο συναλλαγή, εφόσον αποδεικνύεται ξεκάθαρος κερδοσκοπικός σκοπός και εμπορική οργάνωση.

Ποιες Περιπτώσεις Εξαιρούνται

Σύμφωνα με την ίδια νομοθεσία, δεν προσμετρώνται ως επιχειρηματική δραστηριότητα οι πωλήσεις ακινήτων που:

• Αποκτήθηκαν από κληρονομιά.
• Αποκτήθηκαν από γονική παροχή ή δωρεά από συγγενείς έως 2ου βαθμού.
• Έχουν διακρατηθεί στην κατοχή του ιδιώτη για περισσότερα από 5 έτη.

Οι Φορολογικές Συνέπειες

Αν ο έλεγχος της εφορίας χαρακτηρίσει τον ιδιώτη ως επιχειρηματία, το κέρδος από τις πωλήσεις φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα με την κλίμακα των φυσικών προσώπων και συντελεστές που ξεκινούν από 9% και φτάνουν έως 44%. Επιπλέον, επιβάλλονται αναδρομικά πρόστιμα για τη μη υποβολή δήλωσης έναρξης εργασιών και τη μη τήρηση λογιστικών βιβλίων.