Ακίνητα και μισθώσεις: πότε μια δομή είναι τεχνητή διευθέτηση

Σύμφωνα με το άρθρο 39 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (Νόμος 5104/2024), η φορολογική διοίκηση έχει το δικαίωμα να αγνοεί οποιαδήποτε τεχνητή διευθέτηση ή σειρά συναλλαγών που στερείται οικονομικής ή εμπορικής ουσίας. Ο γενικός αυτός αντικαταχρηστικός κανόνας εφαρμόζεται όταν ο κύριος σκοπός μιας νομικής ή οικονομικής δομής είναι η απόκτηση φορολογικού πλεονεκτήματος που ανατρέπει τον σκοπό του νόμου.

Στον τομέα των ακινήτων και των μισθώσεων, οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ εστιάζουν σε σχήματα που δημιουργούνται με αποκλειστικό στόχο τη μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης, τη μεταφορά φορολογητέας ύλης ή την αποφυγή της προοδευτικής κλίμακας φορολογίας εισοδήματος των φυσικών προσώπων, η οποία αγγίζει το 44%.

Χαρακτηριστικά Παραδείγματα από τη Νομολογία

Παρεμβολή ενδιάμεσης εταιρείας για μείωση ενοικίου

Σε υπόθεση που εξέτασε η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ 2095/2026), φυσικό πρόσωπο και ιδιοκτήτης ακινήτων εκμίσθωσε τα ακίνητά του σε δική του, ελεγχόμενη εταιρεία με εξαιρετικά χαμηλό τίμημα. Στη συνέχεια, η εταιρεία αυτή υπομίσθωσε τα ίδια ακίνητα σε τρίτη, πραγματική μισθώτρια εταιρεία με το κανονικό (υψηλό) αγοραίο ενοίκιο. Ο έλεγχος έκρινε την παρεμβολή του νομικού προσώπου ως τεχνητή διευθέτηση, αγνόησε το ενδιάμεσο σχήμα και φορολόγησε το πραγματικό εισόδημα απευθείας στο φυσικό πρόσωπο με την ανώτατη φορολογική κλίμακα.

Τεχνητή υπομίσθωση μέσω Μονοπρόσωπης ΙΚΕ

Μια συχνή πρακτική αφορά ιδιώτες που κατέχουν ακίνητα υψηλής απόδοσης, όπως εμπορικά καταστήματα ή ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Για να αποφύγουν τον υψηλό φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων, ιδρύουν μια μονοπρόσωπη ΙΚΕ, στην οποία εκμισθώνουν το ακίνητο στο ελάχιστο νόμιμο όριο, δηλαδή στο 3% της αντικειμενικής του αξίας. Η ΙΚΕ στη συνέχεια υπομισθώνει το ακίνητο στην πραγματική αγοραία αξία, ώστε τα κέρδη να φορολογηθούν με τον χαμηλότερο εταιρικό συντελεστή 22%. Εάν η ΙΚΕ δεν διαθέτει έδρα, προσωπικό ή άλλη εμπορική δραστηριότητα, ο έλεγχος καταλογίζει τη διαφορά φόρου απευθείας στον ιδιώτη.

Διαδοχικές πράξεις αυθημερόν

Η λογική της τεχνητής διαδρομής αποτυπώνεται και σε υποθέσεις διαδοχικών μεταβιβάσεων και εκμετάλλευσης. Για παράδειγμα, στη ΔΕΔ 2993/2024, εταιρεία real estate μεταβίβασε ακίνητο σε μέτοχό της σε χαμηλή τιμή και ο μέτοχος το μεταπούλησε αυθημερόν σε τρίτο αγοραστή με τεράστιο κέρδος. Η πράξη κρίθηκε μη γνήσια, καθώς ο μοναδικός σκοπός της ενδιάμεσης μεταβίβασης ήταν η αποφυγή του εταιρικού φόρου.

Πότε μια Δομή Μίσθωσης Θεωρείται Νόμιμη

Η επιλογή μιας νομικής μορφής ή επιχειρηματικής δομής που συνεπάγεται μικρότερο φορολογικό βάρος αποτελεί νόμιμο δικαίωμα του φορολογούμενου, στο πλαίσιο του ορθού φορολογικού σχεδιασμού. Σύμφωνα με τη νομολογία (όπως η ΔΕΔ 267/2025), για να ανατρέψει ο έλεγχος μια μίσθωση, οφείλει να αποδείξει την πλήρη απουσία εμπορικής ουσίας.

Μια δομή μίσθωσης ή υπομίσθωσης θεωρείται έγκυρη και ασφαλής όταν η εταιρεία που μεσολαβεί παρουσιάζει πραγματική οικονομική υπόσταση. Αυτό συμβαίνει όταν η εταιρεία αναλαμβάνει πραγματικό επιχειρηματικό ρίσκο, όπως η υποχρέωση καταβολής του ενοικίου στον ιδιοκτήτη ακόμη και αν το ακίνητο παραμένει κενό, η κάλυψη των δαπανών συντήρησης και ανακαίνισης, η απασχόληση προσωπικού ή η παροχή πρόσθετων υπηρεσιών διαχείρισης.