Μεταβίβαση ακινήτου: δικαιολογητικά και ποιος πληρώνει τα έξοδα

Για τη μεταβίβαση χρειάζονται έγγραφα σε τρεις ομάδες: προσωπικά και φορολογικά, τεχνικά από μηχανικό, και δημοτικά/κτηματολογίου. Στην αγοραπωλησία ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο, τον συμβολαιογράφο και τη μεταγραφή· ο πωλητής τον μηχανικό και τα δικά του πιστοποιητικά.

Απαραίτητα δικαιολογητικά

• Φορολογικά & προσωπικά: τίτλος κτήσης, ταυτότητες, ΑΦΜ, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (5ετίας), φορολογική/ασφαλιστική ενημερότητα, πιστοποιητικό μη οφειλής φόρου κληρονομιάς/δωρεάς.
• Τεχνικά (από μηχανικό): Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), βεβαίωση νομιμότητας/τακτοποίησης, τοπογραφικό διάγραμμα (ΕΓΣΑ '87).
• Δημοτικά & Κτηματολόγιο: βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος (ΑΚΔ), ψηφιακή δήλωση φόρου μεταβίβασης (myProperty).

Καταμερισμός εξόδων (αγοραπωλησία)

Σε γονική παροχή ή δωρεά, ο φόρος (αν υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο), τα συμβολαιογραφικά έξοδα και τα έξοδα μεταγραφής βαρύνουν σχεδόν εξ ολοκλήρου αυτόν που δέχεται το ακίνητο (τέκνο ή δωρεοδόχο).

Υπηρεσίες του γραφείου

• Έλεγχος και έκδοση πιστοποιητικών ΕΝΦΙΑ.
• Ηλεκτρονική υποβολή δηλώσεων myProperty (ΦΜΑ, γονικές παροχές, δωρεές).
• Συμβουλευτική για κάλυψη τεκμηρίων αγοράς (Πόθεν Έσχες).
• Πλήρης φοροτεχνική υποστήριξη μέχρι τις υπογραφές.

Η διαδικασία μεταβίβασης ενός ακινήτου (είτε πρόκειται για αγοραπωλησία, είτε για γονική παροχή ή δωρεά) απαιτεί τη συγκέντρωση μιας σειράς εγγράφων και πιστοποιητικών. Τα δικαιολογητικά αυτά εξασφαλίζουν τη νομική και πολεοδομική καθαρότητα του ακινήτου και χωρίζονται σε τρεις βασικές κατηγορίες. Τσεκάρετε όσα έχετε ήδη:

1. Προσωπικά και φορολογικά έγγραφα των συμβαλλομένων

• Τίτλος κτήσης: το συμβόλαιο με το οποίο περιήλθε το ακίνητο στην κατοχή του σημερινού ιδιοκτήτη, συνοδευόμενο από το πιστοποιητικό μεταγραφής του στο Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο.
• Στοιχεία ταυτότητας & ΑΦΜ: φωτοτυπίες των αστυνομικών ταυτοτήτων και αποδεικτικά στοιχεία των ΑΦΜ και των αρμόδιων ΔΟΥ των συμβαλλομένων.
• Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: αποδεικνύει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί ορθά και έχουν καταβληθεί οι αναλογούντες φόροι για τα τελευταία πέντε έτη.
• Φορολογική ενημερότητα: ειδικό αποδεικτικό ενημερότητας του πωλητή/μεταβιβάζοντος με την ένδειξη «για μεταβίβαση ακινήτου».
• Ασφαλιστική ενημερότητα: απαιτείται για τον μεταβιβάζοντα εφόσον είναι ελεύθερος επαγγελματίας, επιτηδευματίας ή συμμετέχει σε εταιρείες.
• Πιστοποιητικό μη οφειλής φόρου κληρονομιάς/δωρεάς: απαιτείται όταν ο τίτλος κτήσης προέρχεται από κληρονομιά, γονική παροχή ή δωρεά.

2. Τεχνικά και πολεοδομικά δικαιολογητικά (έκδοση από μηχανικό)

• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας: το υποχρεωτικό ηλεκτρονικό αρχείο που αποτυπώνει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου και βεβαιώνει τη νομιμότητά του.
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ): κατατάσσει το ακίνητο σε ενεργειακή κατηγορία (απαιτείται κυρίως σε αγοραπωλησίες).
• Βεβαίωση νομιμότητας / τακτοποίησης: έγγραφα που αποδεικνύουν την περαίωση της διαδικασίας ρύθμισης τυχόν αυθαιρεσιών.
• Σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα: εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων (ΕΓΣΑ '87), όπου αυτό απαιτείται από τη νομοθεσία.

3. Δημοτικά και κτηματολογικά έγγραφα

• Βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ: από τον αρμόδιο Δήμο, ότι δεν υπάρχουν οφειλές για το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας.
• Κτηματολογικά στοιχεία: Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) ή Πιστοποιητικό Κτηματογραφούμενου Ακινήτου από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
• Δήλωση φόρου μεταβίβασης: η σχετική δήλωση (ΦΜΑ), που υποβάλλεται ψηφιακά πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.

Εκτύπωση λίστας

Ποιος επιβαρύνεται με τα έξοδα της μεταβίβασης;

Στην κλασική περίπτωση της αγοραπωλησίας, τα έξοδα επιμερίζονται ως εξής:

Στις περιπτώσεις γονικής παροχής ή δωρεάς, ο φόρος (αν υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο), τα συμβολαιογραφικά έξοδα και τα έξοδα μεταγραφής βαρύνουν σχεδόν εξ ολοκλήρου αυτόν που δέχεται το ακίνητο (τέκνο ή δωρεοδόχο).

Πώς μπορεί να σας βοηθήσει το γραφείο μας

Η φορολογική πλευρά μιας μεταβίβασης ακινήτου κρύβει παγίδες που μπορούν να κοστίσουν ακριβά. Από τον σωστό έλεγχο των πιστοποιητικών ΕΝΦΙΑ μέχρι τον υπολογισμό των τεκμηρίων απόκτησης (Πόθεν Έσχες), η καθοδήγηση ενός έμπειρου φοροτεχνικού είναι απαραίτητη. Το γραφείο μας αναλαμβάνει:

• Τον έλεγχο και την ορθή έκδοση των πιστοποιητικών ΕΝΦΙΑ.
• Την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης, γονικής παροχής και δωρεάς μέσω του myProperty.
• Τη συμβουλευτική υποστήριξη για την κάλυψη του «Πόθεν Έσχες» (τεκμήρια αγοράς).
• Την πλήρη φορολογική υποστήριξη μέχρι την τελική υπογραφή των συμβολαίων.